2000년대 이후 미국은 글로벌 금융위기의 시작점으로 세계 경제와 미국 부동산 경제에 매우 큰 영향을 미쳤습니다. 주택담보대출의 과도한 확대와 서브프라임 모기지 붕괴는 2008년 금융위기를 촉발했습니다. 이후 미국 정부와 연준의 대규모 부양책은 부동산 경제 회복을 주도하며 구조적 변화를 만들었습니다. 2010년대에는 초저금리와 기술 산업의 성장으로 도시 주택 수요가 확대됐습니다. 2020년대 초반 코로나19 팬데믹으로 주택 수요와 가격 변동이 매우 심했습니다.
이번엔 2000년대 이후 미국 부동산 경제를 한번 보겠습니다.
2000년대 초반 부동산 거품과 서브프라임 모기지 확대
저금리 정책
2000년대 초반 미국은 닷컴 버블 붕괴와 경기 침체를 극복하기 위해 저금리 정책을 유지했습니다. 낮은 금리는 주택담보대출의 액수를 순식간에 늘렸습니다. 금융기관들은 신용도가 낮은 차입자들에게도 대출을 제공했습니다.
서브프라임 모기지
2000년대는 서브프라임 모기지가 본격적으로 성장하면서 주택 수요는 큰 수치로 증가했습니다. 수요가 증가함에 따라 전국적으로 주택 가격이 상승 했습니다. 2000년부터 2006년까지 미국 주택 가격은 평균 80% 이상 상승 했습니다. 일부 지역에서는 80%보다 많은 두 배 이상 뛰었습니다.
거품 부동산
이 같은 급등은 실질 소득 증가와 무관한 거품이 낀 대출 부동산이었습니다. 금융기관들이 주택담보대출을 증권화하여 파생상품으로 판매하면서 파생상품으로 인한 위험은 세계로 확대 되었습니다. 2006년 이후 금리 인상과 대출 부실 증가로 주택 가격은 급락했습니다. 그 결과가 바로 2008년 글로벌 금융위기입니다.
2008년 금융위기와 부동산 시장 붕괴
미국발 전세계 충격
2008년 금융위기는 미국 부동산 시장 역사상 가장 큰 충격이었습니다. 주택담보대출을 기초로 한 부실한 파생상품이 연쇄적으로 붕괴하면서 금융기관들이 줄줄이 파산했습니다. 은행이 파산을 하니 주택 시장은 최악의 침체를 맞이했습니다.
충격 3요소
- 주택 가격 하락: 2006년 고점을 기준으로 미국 주택 가격은 평균 30% 이상 폭락했습니다.
- 압류 증가: 대출 상환이 불가능한 수백만 가구가 주택을 잃었으며, 빈집 문제가 심각해졌습니다.
- 금융 붕괴: 리먼 브라더스, 베어스턴스 같은 대형 투자은행이 파산하면서 세계 금융 시스템 전체가 위기에 빠졌습니다.
당시 금융위기는 미국 내 부동산 불황을 넘어 전 세계 경제에 영향을 미쳤습니다. 이후 미국 정부와 연준은 대규모 양적 완화(QE)와 저금리 정책을 통해 부동산 시장과 금융 시스템을 회복하려고 애썼습니다.
2010년대 회복과 도시화, 기술 산업의 부상
미국 부동산의 회복
2010년대 들어 미국 부동산 시장은 점차 회복세가 보였습니다. 연준의 저금리 정책과 고용 증가가 주택 수요를 끌어올렸습니다. 특히 다음과 같은 변화가 나타났습니다.
변화 사항 3가지
- 도시 주택 수요 증가: 뉴욕, 샌프란시스코, 시애틀, 오스틴 같은 대도시 부동산 가격은 IT 산업이 성장하면서 같이 상승했습니다. 젊은 세대는 직장과 교육 기회를 위해 도심 거주를 선호했습니다. 이 선호도로 인해 아파트와 고급 주택 시장이 활성화 됐습니다.
- 투자 수단으로의 부동산: 금융위기 이후 저금리 환경에서 투자자들은 안정적 자산으로 부동산을 선택했습니다. 기관 투자자와 해외 자본이 대거 미국 부동산 시장에 유입되는 계기가 됐습니다.
- 렌트 시장 확대: 소득 정체와 높은 주택 가격으로 인해 주택 소유 대신 임대를 선택하는 가구가 늘어났습니다. 임대 선택이 증가하면서 임대료 상승이 사회적 문제로 대두되기도 했습니다.
2010년대는 금융위기 여파를 벗어나면서 새로운 양상의 구조를 보인 시기라 할 수 있습니다.
2020년대 코로나19와 부동산 시장의 변동
또 다른 충격
2020년 코로나19 팬데믹은 미국 부동산 시장에 또 다시 큰 충격을 주었습니다. 초기에는 경기 불확실성으로 주택 거래가 급감했습니다. 그 이후 연준의 초저금리 정책과 재택근무 확산으로 주택 수요를 폭발적으로 증가 시키는 모습을 보였습니다.
변동 3가지
- 저금리 효과: 모기지 금리가 최저 수준으로 떨어지면서 대출 부담이 크게 줄었습니다.
- 교외 및 중소도시 수요 증가: 재택근무 확산으로 많은 가구가 대도시를 떠났습니다. 이 인구는 교외나 중소도시로 이동했습니다. 이로 인해 교외 주택 가격이 급등했습니다.
- 주택 공급 부족: 건설 지연과 자재 비용 상승으로 공급이 따라가지 못해 가격 상승 압력이 지속되었습니다.
그러나 2022년 이후 인플레이션 억제를 위한 급격한 금리 인상이 시작되었습니다. 금리 인상은 미국 부동산 시장의 조정을 야기했습니다. 모기지 금리가 7%를 넘어가자 거래량은 줄었고, 일부 지역에서는 가격이 하락세로 전환되었습니다.
미국 부동산 경제로부터 배울점
2000년대 이후 미국 부동산 경제는 거품, 붕괴, 회복, 변동을 반복하며 세계 경제에 영향을 미쳤습니다. 서브프라임 사태는 과도한 금융 혁신과 규제 완화가 위험한 결과를 낳을 수 있다는 것을 보여주었습니다. 코로나19 시기의 급등과 이후의 조정은 부동산 시장이 경제·사회적 변화에 민감하게 반응한다는 사실을 투자자에게 확인시키는 기회였습니다.
미국 부동산 시장은 향후 글로벌 그리고 자국의 경제에 따라 계속해서 새로운 국면을 맞이할 것입니다. 과거 경제사로부터 배울점을 알아차린 투자자는 시장의 주의를 인지하고 미래를 볼 줄 알아야 합니다. 투자의 실패를 겪지 않기 위한 준비가 필요한 시점입니다